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2018-05-21

Qué derechos tengo sobre una vivienda común



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En caso de copropiedad de un inmueble, se puede establecer un uso rotativo por turnos para que todos los copropietarios puedan hacer uso del mismo.

Cada vez es más habitual que después de adjudicarse una herencia o tras una ruptura sentimental, alguno de los copropietarios de una vivienda decida, a su libre antojo y sin con el consentimiento de los demás, hacer uso exclusivo de la misma y lo que es peor, privar de ese uso a los demás copropietarios. 

El Tribunal Supremo estableció en Sentencia de 7 de Mayo de 2007 que la utilización de una vivienda por uno solo de los partícipes en una comunidad hereditaria (tenga el porcentaje de participación que tenga), excluyendo el goce o uso de los demás, es totalmente ilegítimo.

uso vivienda comun

En principio todas las partes podrán hacer uso del inmueble aunque será aconsejable, de no ser posible el llamado uso solidario o compartido debido a la falta de entendimiento o por la naturaleza del bien (cuando nos encontramos con una vivienda indivisible en la que la convivencia de todos los comuneros no es posible por el conflicto existente entre ellos), que los copropietarios alcancen cuanto antes un acuerdo para su aprovechamiento en aras a evitar todo tipo de conflictos.

Estos supuesto de uso compartido no se dará cuando, por sentencia judicial de separación o divorcio, uno de los padres tenga el uso exclusivo de la vivienda.

QUÉ SUCEDE SI NO HAY ACUERDO EN EL USO

En caso de desacuerdo, ¿que herramientas cuento a mi alcance para que cese esa injusta situación y sobretodo, que puedo reclamar en mi derecho?

Nuestra reclamación ha de ser dirigida en dos sentidos:

a) Recuperación del uso de la vivienda 

b) Reclamación de una indemnización por daños y perjuicios en compensación del tiempo que se ha estado privado de ella

 En lo que se refiere al uso de la vivienda y por ende, su recuperación, es un derecho que hemos de hacer valer ante Juzgados y Tribunales por medio de demanda judicial con abogado y procurador. En la misma, reclamaremos el uso del bien en la medida y proporción a la participación que esa parte tenga sobre la vivienda. Es decir, no procedería reclamar un uso exclusivo de la misma, ya que de esa forma estaríamos privando a los demás copropietarios, comuneros o coparticipes del ejercicio de su derecho sobre dicho bien.

¿CÓMO SE LLEVA A CABO EL REPARTO DEL USO DEL INMUEBLE? 

Una Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de Diciembre de 2016, propone como formula justa “la aplicación por turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes”, determinándose el reparto de los mismos por medio de sorteo, de manera que los gastos que genere la vivienda durante su uso y aprovechamiento serán asumidos por cada partícipe o copropietario según su coeficiente de uso.

En lo que se refiere a una posible reclamación por el perjuicio causado a los demás copropietarios por parte de la parte que haya hecho uso exclusivo del bien, hemos de decir que los pronunciamientos de los tribunales son numerosos sobre estos casos:

1) Los copropietarios privados del uso del bien, pueden reclamar una indemnización  compensación del tiempo que se ha estado privado de ella y por el enriquecimiento injusto por parte del otro copropietario que si la ha utilizado

2) Como paso previo a reclamar la indemnización, es imprescindible haber requerido fehacientemente (burofax con acuse de recibo y certificación de texto) al copropietario que está disfrutando de la vivienda para que este permita el uso por los demás copropietariosEn caso contrario, corremos el riesgo de que se considere que el uso en exclusiva es “tolerado” o “permitido”  por nuestra parte, lo que daría lugar a que no se nos reconociese nuestro derecho a percibir la indemnización reclamada.

Finalmente para determinar el importe de la indemnización, nuestro Tribunal Supremo establece que lo procedente es aplicar la indemnización consistente en el importe que tendría una renta mensual de dicha vivienda en caso de que estuviera alquilada, importe que vendría justificado con la correspondiente prueba pericial por parte de un agente de la propiedad inmobiliaria. Y, una circunstancia importante: se reclamaría únicamente por el tiempo que estuviera ocupada desde la interposición de la correspondiente demanda en adelante o en su defecto, desde el requerimiento fehaciente, no por el periodo anterior a la misma.

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