Habitualmente cuando compramos una vivienda, piso o local lo hacemos en escritura pública ante Notario que luego llevamos la Registro de la Propiedad para inscribir el cambio de titularidad a nuestro nombre.
Sin embargo, ni la firma en escritura pública ante Notario ni la inscripción en el Registro de la Propiedad son obligatorios para adquirir la propiedad de un inmueble. Es cierto que son trámites aconsejables, pero realmente podemos ser propietarios sin los mismos.
Vamos a explicar las razones de por qué no escriturar o inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad y las consecuencias que tiene.
COMPRA EN ESCRITURA PÚBLICA: LIBERTAD DE FORMA
En nuestro derecho rige, para el contrato de compraventa, la libertad de forma. Es decir, no es obligatorio comprar un inmueble en escritura pública, sino que podemos hacerlo en un contrato privado e incluso de manera verbal, aunque, en este ultimo caso, tendremos que probar la realidad de la venta.
Lo que sí se exige para poder ser propietarios es que, junto con el contrato de compraventa ( ya sea en escritura publica o en contrato privado) se de la entrega de la posesión del inmueble.
Esta es la teoría del título ( contrato) y el modo ( entrega), que es la que provoca el cambio de titularidad de un inmueble.
Cuando hacemos la compraventa en escritura ante notario, la simple escritura supone la entrega física del inmueble. Pero cuando lo hacemos en contrato privado, para poder ser propietarios, se exige que, en el contrato, se especifique la entrega de la posesión para que se de el cambio de titular.
Por lo tanto, podemos ser perfectamente propietarios si tenemos un contrato de compraventa a nuestro nombre y la posesión de la finca comprada.
No hay que confundir los contratos de compraventa en los que se nos hace entrega de la posesión ( que nos convierte en propietarios) con los que no se hace entrega de la posesión ( la gran mayoría) reservándose esa entrega para cuando se haga la escritura pública ante Notario.
Pero lo que tenemos que tener claro es que no se puede registrar un contrato privado de compraventa.
RAZONES PARA NO ESCRITURAR
Lo habitual es comprar en escritura publica ante notario, pero hay casos en los que, al comprador o al vendedor, no les interesa, por ahora, hacer la escritura y solo hacen la compra en un contrato privado de compraventa, con entrega de posesión al comprador, no haciendo escritura pública de compraventa.
A pesar de eso, el comprador se convierte en pleno propietario, si se le da la posesión de la vivienda o local.
Las razones habituales por las que se puede no hacer escritura pública de compraventa son las siguientes:
1) El comprador o el vendedor no pueden pagar impuestos en este momento: si hacemos una compra en escritura publica, el Notario está obligado a informar a Hacienda de la misma y esta puede exigirnos el pago de los impuestos que correspondan. En documento privado, esto no sucede porque el acuerdo queda entre comprador y vendedor
2) El vendedor no puede, por ahora, hacer la escritura porque la vivienda aun no esta a su nombre: Pensemos en una herencia que aun no se ha tramitado. El heredero puede vender el inmueble que le va a tocar en la misma, porque necesita dinero, pero no puede hacerlo en escritura porque la finca aun aparece a nombre del difunto. Las partes hacen una compraventa privada y dejan la escritura para cuando se tramite la herencia.
VENTAJAS E INCONVENIENTES DE NO HACER LA COMPRA EN ESCRITURA PUBLICA
Podemos resumirlas en las siguientes:
Ventajas
1) Nos ahorramos el pago, por ahora, de los impuestos que supone la venta.
2) Evitamos que, terceros ajenos al comprador o vendedor, puedan tener conocimiento de la compraventa.
3) Si tenemos deudas, nuestros acreedores no podrán embargarnos ese inmueble porque el mismo no esta inscrito en el Registro de la Propiedad a nuestro nombre
Inconvenientes
1) La compraventa en documento privado no tiene acceso al Registro de la Propiedad y, por lo tanto, no la podremos poner a nuestro nombre.
2) El que el inmueble este a nombre, en el Registro, del vendedor puede provocar que se inscriba un embargo por una deuda del mismo y nos obligue a interponer un procedimiento de tercería de dominio donde tendremos que demostrar que, realmente, el dueño no es el vendedor-deudor, si no nosotros.
3) Al no estar inscrito nuestro derecho en el Registro, ningún banco nos dará un préstamo hipotecario sobre ese bien y, difícilmente, vamos a poder venderlo a otra persona.
4) Al constar, el inmueble, en el Registro a nombre del vendedor, este puede, perfectamente, vendérselo a otra persona, en escritura publica, y no podríamos hacer nada: el derecho de ese tercero tiene preferencia sobre el nuestro y solo podríamos reclamar, al vendedor, por los daños y perjuicios sufridos.
CONCLUSIONES
Para ser propietario no es obligatorio hacer escritura publica de compraventa, pero es lo habitual y se aconseja hacerlo.
Podemos ser propietarios en documento privado si, además, se nos hace entrega de la posesión del inmueble.
Solo con la escritura publica de compraventa podemos inscribir nuestra propiedad en el registro.
Si somos propietarios en documento privado, al no estar inscrita esa venta en el Registro de la Propiedad, difícilmente nuestros acreedores se van a enterar que somos dueños de ese inmueble.
Podemos comprar en escritura pública, pero luego no llevar la misma a inscribir al Registro: la inscripción no es obligatoria para adquirir la propiedad.
Mientras la propiedad este registrada a nombre del vendedor, corremos el riesgo que este lo pueda vender, en escritura publica, a otra persona, perdiendo así nuestros derechos sobre la finca.
Hola, no tenía ni idea de que no era necesario inscribir una propiedad. Si hemos comprado algo sin registrar, y el antiguo propietario lo vuelve a vender, podemos reclamar la propiedad?
El registro no es obligatorio para ser propietario: basta con título + posesión. Lo que sucede es que si no lo inscribís en el registro de la propiedad a tu nombre, el antiguo propietario podría volver a vendérselo a cualquiera y este tercero, al comprar según lo que viene en el registro, es un tercer adquirente de buena fe, al que no le afecta vuestro contrato privado porque compra según lo que dice el registro. Eso no impide que puedas pedir indemnización por perjuicios al antiguo propietario.
Te aconsejo que, si el antiguo propietario no quiere escriturar, interpongas demanda para ello para evitar posibles problemas en el futuro. Mandanos un mail a consultas@elabogadoencasa.com y te llevamos el tema
Hola, mi mami nos compro una casita a mi hermano y a mi hace mucho tiempo. Nos fuimos al extranjero y mi abuela que es la dueña lo volvió a vender; la casita nunca estuvo registrada por nadie ni por la abuela.
El tema es que la abuela esta difunta y nosotros contamos con una copia legalizada ya que el original lo extraviamos.
Diganos si hay posibilidad de recupera la propiedad. Se agradece de antemano..
Es un tema en España? somos una web española
una pregunta yo di unas escrituras k estan a mi nomnre son unos locales..yo pedo un prestamo y deje de pagarle la deuda principal y los intereses ahora los abogados ya estan por inscribir mi propiedad en el registro publuco para embargo…mi pregunta yo puedo traspasar o verderle a un familiar para no perder mi unico patrimonio en este momento enque ya esta en proceso..
Mi padre falleció y yo ke quiero vender mi derecho a mi hermano pero lo quiero hacer por documento privado que documentos se necesitan para ese tramite
La venta privada se hace con un contrato de compraventa pero no podrá tener acceso al registro de la propiedad para cambiar la escritura a su nombre
hola yo compre una casa en escritura privada a mi nombre y la de mi marido , ahora nos hemos separado y mi maex marido no quiere darme una fotocopia del contrato de compra venta que hizimos , como puedo conseguir este documento ? puede el venderla a un tercero sin yo enterarme ? gracias
Sí la compra se hizo ante notario puedes pedir una copia en ese notario. en caso contrario es complicado obtener una copia si tu marido no te da una
Hola: estoy en proceso de separación y quiero comprarme un piso. Para que no sea bien ganancial, y hasta que salga la sentencia de divorcio, en la inmobiliaria me proponen un contrato privado por una parte del precio del piso. Y cuando salga la sentencia, escriturar ante notario. ¿Es correcto lo que me proponen?¿El banco me va a otorgar el crédito hipotecario, o hasta que no escriture no me lo conceden?.
Muchas gracias y un saludo
El banco no te da el crédito hasta que se haga la escritura pública de compraventa a tu favor. antes puedes firmar un documento privado de compraventa que quede súper dictado a que te den el crédito hipotecario. asegúrate que esa cláusula viene dentro del contrato