El Tribunal Supremo dictó el pasado 23 de diciembre de 2015 una sentencia en la que establecía que los gastos de formalización del préstamo hipotecario deben ser pagados y asumidos por los bancos.
En concreto, la sentencia considera nulas las cláusulas que imponen al cliente-consumidor todos los costes derivados de la concertación del préstamo hipotecario tales como la factura del Notario, los gastos del Registro de la Propiedad, los gastos de la gestoría que tramitó la escritura e incluso el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que se hace en la correspondiente Consejería de hacienda por la hipoteca.
¿ POR QUÉ ES NULA LA CLÁUSULA QUE IMPONE AL CONSUMIDOR EL PAGO DE ESTOS GASTOS ?
Es habitual, en el 100% de las hipotecas firmadas con los bancos, que el cliente sea el que tenga que pagar todos los gastos e impuestos de la escritura de hipoteca.
Esta cláusula viene impuesto, de manera obligatoria, por el banco, sin posibilidad de negociación alguna por el cliente y provoca que éste tenga que pagar unos gastos que, al menos en parte, son, por ley, responsabilidad del banco.
Precisamente por eso el Tribunal Supremo declara nula esa cláusula: Se infringe el Artículo 89.3 de la Ley de Consumidores y usuarios que considera abusivas las cláusulas que imponen al consumidor el pago de gastos que corresponde a una empresa o banco .
Al igual que, en una compraventa con una promotora, el empresario es el obligado a pagar el Impuesto de Plusvalía y es ilegal que ese pago se lo pase al comprador-cliente, en una hipoteca el banco debe asumir los gastos de la operación que le corresponden por ley y es abusivo e ilegal que pretenda que los pague el cliente.
GASTOS QUE SE PUEDEN RECLAMAR AL BANCO
1) Factura de Notario y Registro de la Propiedad
La sentencia del Tribunal Supremo recuerda que los gastos de Notario el que solicita el servicio del Notario, que habitualmente es el banco. Y los gastos del Registro de la Propiedad de la escritura de hipoteca deben ser pagados por el banco porque se está inscribiendo un derecho de hipoteca a su favor y es el banco el que tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de la hipoteca en el Registro de la Propiedad ya que, si no se inscribe, la hipoteca no es válida.
Debe tenerse en cuenta, además, que la primera copia de la escritura de hipoteca es entregada al banco para que la inscriba en el Registro de la Propiedad, y que, ni si quiera el coste de esa primera copia, es asumida por el banco.
Al no haberse acordado, en este tipo de cláusulas, una distribución equitativa de esos gastos, y al habérsele impuesto, solo al cliente, el pago del 100% de los mismos, estas cláusulas son nulas ya que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio importante, lo que obliga, al banco a su abono al cliente.
2) Gastos de Gestoría
Habitualmente, cuando se firma una escritura de hipoteca, el banco entrega la documentación a una gestoría, elegida por él, para que pague tramite el pago de impuestos y la inscripción en el Registro de la Propiedad.
A pesar de ser una gestoría elegida por el banco, el pago de la factura de esa gestoría es a cargo del cliente, lo cual supone una cláusula abusiva porque se está derivando al cliente un servicio que ha sido solicitado por el banco.
3) Pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
Más dificultad o problemática tiene la cuestión de quién tiene que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por haberse hecho el préstamo hipotecario.
En principio, la ley señala que que el obligado al pago es el que recibe el préstamo, aunque, por otro lado, los bancos también están obligados al pago del impuesto por la constitución del derecho de hipoteca y la por la expedición de las copias, actas y testimonios que interese.
En este aspecto, no hay unanimidad entre las distintas sentencia judiciales y no queda claro que el cliente pueda recuperar el dinero de ese impuesto porque es posible que sí sea el obligado al pago del mismo.
En todo caso, el Tribunal Supremo considera que es abusivo hacer cargar, automáticamente sobre el cliente, el pago de dicho impuesto por una cláusula establecida en hipoteca, cuando el banco también tiene cierta responsabilidad en el pago de ese impuesto. Por lo que es posible que, haya sentencias judiciales que, devuelvan, en parte, dicho dinero al cliente.
En conclusión, podemos indicar que, como mínimo, los clientes consumidores tienen derecho a que se les abone los gastos de Registro de la Propiedad y de gestoría de la escritura de hipoteca, así como parte de la factura del notario.
Y también puede darse sentencias que devuelvan al cliente parte del impuesto pagado por la hipoteca.
Desde nuestro despacho de abogados, recomendamos, reclamar, inicialmente, todas las cantidades al banco, y, posteriormente, valorar la oferta de devolución que nos haga el mismo.
PASOS PARA RECLAMAR ESTOS GASTOS
Paso 1: Presentar una carta de reclamación al banco adjuntando justificantes de los gastos y esperar dos meses a su contestación
Descárgate gratis AQUÍ un modelo para reclamar a tu banco por los gastos de hipoteca
Paso 2: Si el banco no contesta en estos dos meses o se niega a devolver gasto alguno, plantear una demanda contra el banco en el Juzgado con abogado especialista
PLAZOS PARA RECLAMAR ESTOS GASTOS AL BANCO
Para los préstamos que aún están en vigor, el plazo para reclamar es de 4 años desde la fecha de la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, es decir, que el plazo acaba el 24 de Diciembre de 2019.
Para los préstamos que ya han acabado, el plazo es de 4 años desde que se cancelaron completamente.
¡¡Cuidado !!: En esos plazos hay que poner la demanda en el Juzgado. La reclamación que se haga al banco, no interrumpe este plazo.
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